Flyttkedjan

Hem / Så påverkas du / Flyttkedjan

Totala flyttskatter i en flyttkedja

Höga flyttskatter låser in folk i hus och lägenheter som inte längre passar behoven. Det är inte bara ett problem för enskilda hushåll, utan för hela samhällsekonomin. Flyttskatterna bromsar rörligheten på bostadsmarknaden genom att bryta flyttkedjan. Här är ett exempel på hur en enda flytt kan starta  – eller hejda – en lång serie av flyttar.

Det äldre paret flyttar ut…

Ett par i 70-års ålder flyttar från sitt hus (160 kvm i Älta, Nacka) till en central bostadsrätt som kostar 2,4 miljoner kronor. Paret köpte huset 1969 för 325 000 kronor. Nu säljer de för 5,8 miljoner kronor. De har inte gjort några standardförbättringar på huset.

Paret får betala en kapitalvinstskatt på 1 204 500 kr för huset och en expeditionsavgift för köpet av bostadsrätten på 825 kronor.

prislapp 1205325

 

…och trebarnsfamiljen flyttar in…

Det äldre parets hus köps av en trebarnsfamilj. De i sin tur säljer sitt 107 kvm stora radhus i Saltsjö-Boo – som de 2008 köpte för 3,4 miljoner kronor – för 4,1 miljoner kronor. Familjen har gjort underhållsarbete på huset men eftersom dessa omfattats av rot-avdrag får det inte dras av när kapitalvinstskatten beräknas.

Familjen får betala 154 000 kronor i kapitalvinstskatt och 87 000 kr i lagfartsavgift. Det äldre paret hade små lån, och därför fanns det bara pantbrev 800 000 kronor i det större huset. Trebarnsfamiljen måste belåna huset till 3,8 miljoner kronor och ta ut pantbrev på 3 miljoner kronor. Pantbrevsskatten blir 60 000 kronor.

prislapp 301825

…vilket ger plats för nya familjen…

Radhuset köps av ett ungt par som väntar sitt första barn. Paret köpte sin nuvarande bostadsrätt (58 kvm på Södermalm, Stockholm) 2006 för 2,4 miljoner. Nu säljer de för 3,2 miljoner kronor.

Paret får betala 176 000 i kapitalvinstskatt. Lyckligtvis har trebarnsfamiljen i hushåll 2 redan tagit ut pantbrev på radhuset för att täcka det unga parets lånebehov. Men paret får ändå betala 61 500 kronor i lagfartsavgift och expeditionsavgift.

prislapp 238325

 

…som lämnar den perfekta lägenheten för unga paret… 

Lägenheten på Södermalm köps av ett par som flyttar ihop för första gången. Kvinnan säljer en bostadsrätt i Solna för 1,2 miljoner. Lägenheten köpte hon 2009 för 940 000 kronor medan hennes pojkvän lämnar en hyresrätt i Uppsala.

prislapp 57200(Tillsammans får paret betala en expeditionsavgift på 825 kr.)

 

…vilket öppnar dörrar för studenten, förskolläraren, doktoranden och säljaren…

En doktorand vid universitetet i Uppsala som stått i kö efter en hyresrätt i 5 år får ta över det förstahandskontrakt som blir ledigt när mannen ovan flyttar till Södermalm. Doktorandens studentrum tas över av en student från Falun som är inne på sitt andra studieår i Uppsala. Hon har tidigare hyrt ett rum hos en familj som funderar på att annonsera ut rummet igen till de många bostadslösa studenterna.

Bostadsrätten i Solna köps av en innesäljare i 40-års åldern som gått arbetslös i Norrköping och fått jobb i Stockholm. Han säljer sin bostadsrätt i Norrköping för 395 000 kronor till en nyutbildad förskollärare som i och med köpet av bostadsrätten flyttar hemifrån.

Säljaren köpte bostadsrätten i Norrköping för 340 000 kr och får betala 12 925 kronor i flyttskatt.

prislapp 12925

 

 

Sammanfattning/Analys

Det äldre parets beslut att flytta får effekt för ytterligare sju hushåll som vill byta boende.

Totalt betalar hushållen  1 816 425 kr i flyttskatter. De unga hushållen i den senare delen av kedjan möter inga större hinder för sin flytt. Det gör däremot det äldre paret, som drabbas av en flyttskatt på 1,2 miljoner kronor.

Så länge det äldre paret bor kvar har de ett litet lån och en stor reserv i sitt hus som de kan konsumera om de så önskar genom exempelvis ett seniorlån. När de köper sin bostadsrätt får de betala för den nya bostaden i rådande höga prisläge samtidigt som de blir av med 1,2 miljoner kronor i skatt. I den situationen tar kan det ta emot för många att lämna sitt hem. Beslutet det äldre paret fattar påverkar inte bara dem själva, utan även unga hushåll längre ner i kedjan.

Även trebarnsfamiljen ställs inför höga flyttskatter (302 000 kr) och andra kostnader när de säljer sitt radhus Det kan göra att de skjuter på flytten i tid, eller helt avstår från att flytta.

Likaså paret som väntar barn skulle klara sig med 56 kvm på Södermalm och därmed slippa 238 000 kronor i flyttskatt istället för att köpa radhus. Valet är inte självklart för dem heller.

Om den ovan beskrivna flyttkedjan brister någonstans är det mest sannolikt att den gör det bland de hushållen som betalar mycket i flyttskatt – medan flyttarna förefaller självklara för de hushåll som betalar låg eller ingen flyttskatt.
Verkligheten är att tusentals flyttkedjor brister idag eftersom hushåll i det äldre parets situation avstår ifrån att flytta. Sedan flyttskatterna höjdes 2007 har 60 000 flyttar om året uteblivit, enligt en rapport från Villaägarna.

Sett isolerat till det äldre paret kan problemet se begränsat ut och inget som samhället behöver bry sig om. Men följdverkningarna är stora. Många hushåll är i starkt behov av en bostad i storstadsområdena och tvingas därför betala höga priser i konkurrens med andra hushåll när utbudet är litet.

 

Ordförklaringar

Kapitalvinstskatt

När du säljer din bostad med vinst är du skyldig att betala 22% i vinstskatt. Skatten motiveras av att andra kapitalvinster är beskattade med 30%. Men i de flesta europeiska länder är kapitalvinstskatten för privatbostäder betydligt lägre och ofta är den tidsbegränsad.

 

ROT-avdrag

Sedan 2008 får du dra av 50% av arbetskostnaden upp till 50 000 kr per år från din skatt när du köper renoverings, om- eller tillbyggnadstjänster. Givet att du har tillräckliga skattekostnader varje år innebär ROT-avdraget att all arbetskostnad vid renovering- om- eller tillbyggnad blir hälften så dyr för hushållet. ROT-avdraget inkluderar dock inte kostnader för material.

 

Pantbrevsskatt

Pantbrevsskatten är en av stämpelskatterna. För att kunna belåna en fastighet måste det finnas pantbrev. Riksdagen har bestämt att när en tar ut pantbrev måste man betala 2% av deras värde i skatt.   

 

Lagfartsavgift

När du köper en fastighet måste du betala 1,5% av köpesumman i s.k. lagfartsavgift som är en av stämpelskatterna. Avgiften täcker inte statens kostnader för att hantera administrationen av köpet utan är en skatt som alla andra skatter som går till statens alla utgifter. 

 

Expeditionsavgift

Är 825 kr och betalas av den som köper ett hus eller bostadsrätt. Den enda av stämpelskatterna som kan anses användas till statens faktiska administration av att en bostad byter ägare.

 

UPPSKOV

Säljer du din bostad med vinst blir du skyldig att betala kapitalvinstskatt som är 22% av vinsten. Om du köper en dyrare bostad kan du dock få skjuta upp kapitalvinstskatten. Det högsta tillåtna uppskovet är 1 450 000 kr. Sedan 2008 får man dock betala s.k. uppskovsskatt för det på 0,5% av uppskovet per år.

 

UPPSKOVSSKATT

Den som skjuter upp sin kapitalvinstskatt måste sedan 2008 betala s.k. uppskovsskatt (uppskovsränta). Den uppgår till 0,5% av hela uppskovet per år. Eftersom skatteskulden är 22% av uppskovet och eftersom uppskovsskatten till skillnad från vanlig bankränta inte är avdragsgill motsvarar uppskovsskatten en bankränta på 3,25%. 

 

Stämpelskatt

Är ett samlingsnamn för tre skatter/avgifter som du betalar när du köper en fastighet. Stämpelskatterna är: Lagfartsavgift (1,5% av köpeskillingen), Pantbrevsskatt (2% av nya pantbrevs värde) samt expeditionsavgift på 825 kr.